香港作为亚洲金融中心，其碳排放来源结构和大陆自是差异巨大，在其有限的空间土地上只有很少的工厂，香港约90%的碳排放来自建筑物。所以，要想实现香港地区的碳中和，首要问题便是减少建筑碳排放，这其中最为核心的便是提高建筑能源效率。

关于香港地区的建筑能效提升进程与探索，最早可以追溯到1995年，制定的《建筑物能源效益条例》对所有建筑物提出强制性设计要求。1998年10月，机电工程署推出自愿性香港建筑物能源效益注册计划，以推广应用《建筑物能源效益条例》。为进一步推广建筑物能源效益，香港以《建筑物能源效益条例》为基础，制定了法定规范《建筑物能源效益条例》，并于2012年9月21日起全面实施。

在经过二十多年的发展和完善后，而今的《建筑物能源效益条例》助力香港形成了一套比较完整的绿色建筑发展体系。这些绿色建筑建设发展与实施的经验，对于当下大陆地区的大部分城市建筑的绿色低碳发展有着非凡的借鉴意义。

香港城市节能规划

《建筑物能源效益条例》（BEEO）涵盖现有商业建筑的新建和重大改造。它通过严格的行为准则和能源审计来提高建筑能源使用效率。

构成要素

BEEO由以下三个核心要素组成

1.建筑能源规范（BEC）：新建楼宇的发展商或楼宇业主必须确保其中的空调装置、照明装置、电力装置及升降机及自动梯装置等四种主要屋宇装备装置符合建筑物的设计标准。

2.能源审计准则（EAC）：必须按照EAC的规定，每十年对上述四个关键建筑服务设施进行一次能源审计，包括商业建筑或综合体的商业部分。然后需要显示该建筑的能源审计报告。

3.注册能源审核员（REA）：注册能源审核员须处理条例规定的BEC认证和能源审计工作。《建筑能效注册能源评估师条例》（REA法规）规定了REA的注册和监管细节。

《建筑物结构能源效率条例》

适用对象

《建筑物能源效益条例》中的建筑能源规范约束对象覆盖了香港大部分的公共和私人商业建筑。这其中主要包括酒店、政务、城市服务、教育、交通相关建筑以及与工业和住宅建筑共享的商业部分。能源审计准则则聚焦于商业建筑的四个建筑服务设施和综合建筑的商业部分。

BEEO覆盖了新建筑和现有建筑。新建筑物是指在2012年9月21日之后（即BEEO生效后），已获得建筑事务监督同意开始上部结构施工的建筑工程。现有建筑是指在此之前获得许可证的建筑。

BEC涵盖的主要改造工程包括增加或更换总建筑面积为500平方米或以上的服务设施。BEEO还针对服务安装的主要组件的添加或更换。这可能包括增加或更换额定电流为400A或以上的完整电路；制冷或制热额定功率等于或超过350千瓦的单元式空调或空调制冷机；或电梯、自动扶梯或乘客输送机的电机驱动和机械驱动。

BEEO不适用于较小的历史建筑。更准确地说，豁免历史建筑和小型建筑是指电气负荷低于100A、低于三层、屋顶面积不超过65.03平方米或高度低于8.23米的建筑。香港的中小型建筑大多是两层和三层之间的单独的平房建筑，每层小于70平方米。小型建筑不包括在BEEO范围内，因为它们的改造在成本效益方面是不合理的。由于这些原因，目前或计划中都没有此类建筑的节能举措。

要求和目标

如有不符合规定，机电工程署会向有关楼宇的业主或负责人发出改善通知书。不符合要求的建筑物的详细信息发布在BEEO的网页上，只有在符合要求后才会删除。违例者可被罚款2000-100万元港币不等，根据情节严重情况而定。如果任何人提供虚假信息或妨碍执法，将会被处以罚款和监禁。

BEEO的颁布是为了在监管框架下促进建筑节能。进行能源审计的要求也是为了促进能源消费行为的改变。据估计，在实施的第一个十年中，BEEO就为新建筑节省约28亿千瓦时的能源，并减少196万吨二氧化碳排放。

BEEO的利与弊

BEEO的主要目的是提高香港建筑的能源效率。与此同时，对于建筑节能改造的市场需求也起到了很大的推动作用，虽然这属于无心插柳柳成荫。在整个建筑节能改造升级过程中，矛盾点都是客观存在的，但是我们更应该承认的是其积极成功的一面。

1、克服了业主与房客之间的分割激励。香港房地产市场长期存在着业主与房客之间的分割激励问题，当建筑物所有者和承租人都不愿意进行大量初始投资以提高建筑能效时，就会发生这种情况。这是因为，一方面，业主的任何支出只会带来长期成本，即为租户节省能源账单。另一方面，承租人的任何投资只会改善他们不拥有的房产。在BEEO立法颁布之前，这种分割激励困境预计会继续，绿色租赁和绿色溢价并不常见。BEEO在很大程度上克服了这个问题，它要求建筑业主改善他们的建筑，从而免除了租户分担改造工程成本的责任。

2.提高社区对建筑能效的期望BEEO对四个关键建筑服务设施的能效设定了最低要求。最初，预计这将促进建筑市场出现一种提高能效的新趋势。然后，随着BEEO的监管性质将这一趋势转变为常态，预计市场将要求满足最低能效标准的建筑。

虽然自《建筑节能条例》生效以来，明确要求业主采取具体行动来提高建筑能效，为建筑低碳路径实现明确了方向和责任人，并且也取得了理想的效果。但这其中任然存在着很多待解决的矛盾点，尤其是业主和社区对于节能改造的另类意见，对于结果的合规性以及利益的可预期性均达不到他们的希望，所以这并不能完全解决业主和房客之间因分割激励困境带来的零和问题。

香港现有40000多座建筑，至今仍保持着每年增加约200座建筑的速度不断扩充。随着《建筑物能源效益条例》的深入实施以及社会各界对它的认可，相信香港在城市建筑节能方面一定可以在世界范围内创造新的奇迹。当下通过《建筑物能源效益条例》已实现香港约六分之一的新旧建筑完成了绿色目标，同时对于建筑节能改造市场也起到了刺激作用：从简单的空调照明改造，到大规模翻新或更换空调，再到使用可再生能源，真正实现了建筑碳中和，凭借完善的法案制度，香港一定能够在城市建筑碳中和方面成为全世界瞩目的焦点。